تورم اقتصادی در ترکیه و تاثیر آن بر بازار املاک و مستغلات

با وجود پیامدهای منفی ناشی از ویروس کرونا که بر سرتاسر کشورهای جهان سایه افکنده است همچنان میتوان سیر صعودی صادارات و توسعه مستمر صنایع مختلف در ترکیه را مشاهده کرد.
 از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان و دلالان فعال در زمینه ارز با کاهش ارزش لیر ترکیه و بی ثباتی نرخ آن نتایجی منفی همچون تورم اقتصادی به ویژه در بخش املاک و مستغلات نمایان میشود.

کلید واژه محاسبه نرخ لیر نسبت به دلار این روزها به یکی از ترندهای جست و جو در اینترنت به ویژه برای علاقه مندان خرید ملک در ترکیه مبدل شده است که در نتیجه ی آن یک سوال کلیدی مطرح میشود: آیا این بازه زمانی برای خرید ملک در ترکیه فرصت مناسب است؟

در این مطلب قصد داریم با طرح چند پرسش و پاسخ به جنبه های مختلف تورم علل پیدایش آن و پیامدهای ناشی به خصوص در حوزه املاک بپردازیم و راهکارهای پیشنهادی برای هر معضل را بررسی کنیم.

لازم به ذکر است که فروش املاک و مستغلات ترکیه به سرمایه گذاران خارجی در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با سال گذشته 81/5 درصد افزایش یافته است. 

- دلایل پیدایش تورم در اقتصاد ترکیه چیست؟

بر اساس داده های آماری بانک مرکزی ترکیه نرخ تورم در سپتامبر سال 2021 به 19/85 درصد رسیده است که به خودی خود رقم بالایی محسوب میشود و دولت قصد دارد تا پایان سال آن را به 16 درصد کاهش دهد.
با تحلیل وضعیت اقتصادی این امر مشتبه خواهد شد که تورم در ترکیه از طریق عرضه و تقاضا ایجاد میشود به این معنی که نرخ بهره با وجود رسیدن به 18 درصد در سپتامبر گذشته همچنان نرخ بالایی محسوب میشود به خصوص که اقتصاد در وهله اول به اعتبار بانکی وابسته باشد که در نتیجه آن هزینه های تولید و خدمات افزایش خواهند یافت.
از سوی دیگر افول ارزش پول محلی منجر به کاهش ارزش خرید و در نتیجه افزایش تورم از بخش تقاضا خواهد شد.
پیش بینی میشود با روند افزایشی قیمت نفت، نرخ تورم برای مدتی طولانی سعودی خواهد ماند مگر اینکه دولت تدابیری برای رفع عامل های مهم تورم بیاندیشد.
شاید در ابتدا سیاست کاهش نرخ سود یکی از بهترین راهکارها برای حل این مشکل به نظر برسد، اما این امر در کشوری مانند ترکیه، برای جلوگیری از نگرانی های احتمالی در بین سرمایه داران به خصوص در زمینه ارز خارجی، باید تدریجی صورت گیرد.

- حقایق مهم در رابطه با بازار املاک و مستغلات ترکیه:

قبل از پرداختن به موضوع تورم اقتصادی در ترکیه و عناصر مقابله با آن، بررسی برخی آمارهای برپایه اعداد و ارقام موجود از بازار املاک و مستغلات ترکیه و ویژگی های آن خالی از لطف نیست.
به طور کلی بازار املاک و مستغلات در ترکیه، یک بازار محلی محسوب میشود چرا که بر طبق ارقام موسسه آمار ترکیه، تنها 1/59 درصد به سرمایه گذاران خارجی وابسته است. همچنین تعداد خانه های فروخته شده به خارجی ها در بازه زمانی ژانویه تا آگوست 2021 از 450٫320 واحد به 30٫849 واحد رسیده است.
قیمت املاک و مستغلات در ترکیه به عوامل متعددی وابسته است که شاید از مهمترین آنها به هزینه های صورت گرفته، بازه زمانی اجرای پروژه، موقعیت مکانی، شرایط پرداخت، عرضه و تقاضا، و در نهایت حضور سرمایه گذران خارجی در این صنعت اشاره کرد که تمامی این عوامل میتوانند از تورم اقتصادی اثر بپذیرند.
بدیهی است که بر اثر تورم پیش آمده، توانایی خرید ملک برای خانواده های ترک کاهش قابل توجهی داشته است به ویژه پس از تصمیم دولت مبتنی بر رساندن بهره وام ملکی به 2 درصد در ماه که در نتیجه آن تقاضای محلی برای خرید املاک کاهش میابد و این امر، تضمینی برای عدم افزایش قیمت ملک در ترکیه حداقل تا 6 ماه آینده است.
از دید کلی، سرمایه صرف شده در زمینه املاک و مستغلات، در دراز مدت به دو برابر مقدار اولیه افزایش خواهد داشت چرا که این نوع از سرمایه گذاری یکی از امن ترین و سودآورترین نوع از سرمایه گذاری نه تنها در ترکیه بلکه در سرتاسر جهان است.
توجه داشته باشید که نحوه محاسبه بازده سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات ترکیه، نباید به صورت کوتاه مدت باشد چرا که چرخه مورد نظر در محاسبه 
RIO
نباید کمتر از 7 سال در نظر گرفته شود.

- تورم بالا چگونه بازار املاک و مستغلات ترکیه را تحت تاثیر قرار میدهد؟

  همانطور که قبل تر اشاره کردیم، بازار املاک و مستغلات ترکیه از دو بخش تشکیل میشود. اولی بخش محلی که بیشترین سهم از بازار را اشباع کرده است، و دومی بخش خارجی که از حدود 2% از کل بازار را در اختیار خود دارد.
برای پاسخ به این سوال باید شاخص های تاثیرگذار بر فرآیند خرید ملک و چگونگی تاثیرپذیری آنها از تورم ترکیه مورد بررسی قرار گیرد.
برای شروع مولفه محلی را در نظر بگیرید. نرخ بالای تورم اقتصادی به طور قطع تاثیر منفی بر شاخص قیمت مصرف کننده حتی در امور بازخرید و اجاره خواهد داشت. این شاخص که به صورت یک عدد یا یک شاخصه آماری توصیف میشود، سبد مصرفی متشکل از کلیه کالاها و خدمات مورد مصرف در کشور مورد نظر را به عنوان پیش فرض قرار داده تغییرات سطح عمومی قیمت ها را بر اساس آن میسنجد که نمایانگر مخارج مصرفی خانوارها در این کشور است.
به عبارتی دیگر، این شاخص نشان دهنده ی ظرفیت خرید فرد در یک اقتصاد توام با نرخ تورم بالاست.
با بررسی بازه زمانی سه سال اخیر، متوجه افزایش بالای نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف کننده میشویم که این امر ارتباط تنگاتنگی با نرخ تورم دارد.
در همین راستا میتوان نتیجه گرفت شاخص منفی حال حاضر قیمت مصرف کننده، تحت تاثیر نرخ تورم قرار دارد.
 در راستای مولفه خارجی بازار املاک و مستغلات، با هدف قرار دادن جامعه آماری افرادی که با ارز خارجی سر و کار دارند، این امر مشتبه خواهد شد که نرخ بالای تورم نه تنها تاثیر منفی بر روند خرید، فروش یا اجاره این قشر نداشته است، بلکه به دلیل کاهش هزینه های خرید یا اجاره به لیر با در مقایسه با ارزهای همتای خارجی خود، میتوان تاثیر تورم را مثبت نیز تلقی کرد.

بهترین راه حل برای مواجهه با تورم بالا در ترکیه چیست؟

بدیهی است سیاستگذاری های مالی در مواجهه با معضل تورم در دو سمت عرضه و تقاضا، با موانع متعددی رو به رو است. چرا که در وحله اول، نیاز به اعتمادسازی در جامعه است که این امر با وجود زمانبر بودن، مهمترین ابزار مقابله با این امر است. چرا که دولت باید حافظ منافع آن ها باشد تا به پدیده دلارسازی یا فشردگی یا به عبارتی دیگر تبدیل لیر ترکیه به ارزهای خارجی، فلزات گرانبها و در ادامه پس انداز به طریقه های دیگر دچار نشود.

از دیگر روش های  مقابله با تورم، میتوان به کاهش هزینه های استقراضی از خارج کشور در بخش های خصوصی، تمرکز بر مشارکت های مالی، اختصاص دادن بستر بیشتر به امور مالی اسلامی،

همچنین در این مرحله، نمیتوان موضوع سفته بازی در مورد نرخ ارز را نادیده گرفت که در آن عوامل خارجی و داخلی برای تضعیف عمدی لیر دست به دست میدهند. چرا که برای کشوری همانند ترکیه، قابل قبول نیست که داشتن چنین اقتصاد پویا و قدرتمندی، اینچنین نرخ بالای تورمی را نیز داشته باشد.

در این مقاله سعی بر این داشتیم تا به موضوع نرخ بالای تورم از بسیاری جهات پرداخته و پاسخگوی سوالات متعددی در این زمینه از جمله علل اصلی آن، تاثیراین روند بر بازار املاک و مستغلات ترکیه، به ویژه برای سرمایه گذاران خارجی باشیم و توضیحات مفصلی را در رابطه مهمترین ویژگی های اقتصاد ترکیه را بیان کرده باشیم و بررسی کلیه عوامل موجود، بهترین راهکارها و اقدامات مورد قبول را برای کاهش روند تورم اقتصادی را ارائه داده باشیم.