Экономическая инфляция в Турции и ее влияние на рынок недвижимости

Учитывая негативные последствия, вызванные распространением коронавируса, который бросил тень на большинство стран мира, мы можем отметить положительные показатели Турции в плане высоких темпов роста с заметным увеличением экспорта в целом, в дополнение к постоянному развитию в различных отраслях промышленности.

С другой стороны, мы наблюдаем, что турецкая лира, бесспорно, переживает падение, и из-за нестабильности обменного курса многие участники рынка Турции неоднократно пересматривали калькуляцию, результатом чего стали высокие темпы инфляции, которые негативно сказываются (экономически и социально), особенно на секторе недвижимости в Турции.

Фраза "обменный курс турецкой лиры по отношению к доллару" стала первой в поисковых запросах в Интернете, особенно для тех, кто интересуется турецким рынком недвижимости или тех, кто заинтересован в покупке квартир на продажу в Турции в целом. Было множество дискуссий и споров по ключевому вопросу: является ли идея покупки недвижимости в Турции сейчас хорошей идеей, особенно после резкого обесценивания турецкой лиры, или подобная идея является своего рода риском и экономическим самоубийством?

В этих строках, обращаясь к некоторым вопросам и ответам, мы попытаемся прояснить аспект проблемы инфляции, ее причины и негативные последствия (особенно для сектора недвижимости), а также предлагаемые решения, чтобы противостоять этой проблеме.

Примечание: Здесь следует отметить, что продажи недвижимости в Турции иностранным инвесторам выросли на 81,5% в первом квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В чем причина появления инфляции в турецкой экономике? 

Согласно данным Центрального банка Турции, уровень инфляции в сентябре 2021 года достиг 19,85%, что действительно является высоким показателем, и правительство стремится снизить его до 16% к концу 2021 года, но если мы проанализируем состояние экономики, то обнаружим, что инфляция в Турции порождается также предложением и спросом, то есть процентная ставка по-прежнему находится на высоком уровне, даже после того, как она была снижена 

до 18% в сентябре прошлого года. Высокая процентная ставка приводит к росту стоимости производства и услуг, особенно если экономика зависит в первую очередь от банковского кредита.

С другой стороны, обесценивание местной валюты приводит к снижению ее покупательной способности, а значит, увеличивает инфляцию со стороны спроса.

Основной проблемой в предстоящий период, в свете тенденции роста цен на нефть, будет постоянное повышение уровня инфляции в течение длительного времени, если правительство не будет искать способы устранения других причин инфляции.

Возможно, политика снижения процентных ставок является одним из лучших инструментов для решения этой проблемы, но в случае Турции она должна быть постепенной, с учетом промежутка времени, который не вызовет беспокойства среди вкладчиков и держателей иностранной валюты.

Важные факты о рынке недвижимости в Турции:

Прежде чем мы обсудим тему экономической инфляции в Турции и то, какие элементы являются наиболее важными для борьбы с ней, мы должны привести некоторые данные, подкрепленные цифрами и статистикой, о рынке недвижимости в Турции относительно его особенностей и характерных черт.

• Рынок недвижимости в Турции в целом считается местным рынком, так как он зависит от иностранных инвесторов всего на 1,59%. Это следует из статистических данных Турецкого статистического института. В ведомстве заявили, что в период с января по август 2021 года количество домов, проданных иностранцам, достигло 30 849 из общего числа 450 320 объектов недвижимости.
• Ценообразование на недвижимость в Турции зависит от многих факторов, пожалуй, наиболее важными являются: стоимость, срок реализации проекта, вид, расположение, платежные планы, предложение и спрос, и, наконец, фактор иностранных инвестиций в рынок недвижимости, который является одним из факторов в целой совокупности, на которую может повлиять экономическая инфляция.
• Очевидно, что после такой инфляции покупательная способность турецких семей на недвижимость значительно снизилась, особенно после того, как турецкое правительство довело величину процентной ставки по кредитам на недвижимость до 2% в месяц, и поэтому местный спрос на покупку недвижимости снизится, а такое снижение обусловит отсутствие роста цен на недвижимость в Турции, по крайней мере, в течение ближайших шести месяцев.
• В целом, в долгосрочной перспективе капитал в сфере недвижимости возрастает вдвое, так как инвестирование в недвижимость считается одним из самых безопасных и прибыльных видов инвестиций не только в Турции, но и во всем мире.

Известно, что доходность инвестиций в турецкий рынок недвижимости следует рассчитывать в среднесрочной, а не в краткосрочной перспективе, так как при расчете доходности инвестиций цикл турецкого капитала в недвижимость не должен составлять менее 7 лет.

Как на турецкий рынок недвижимости влияет высокий уровень инфляции?

Как мы уже говорили ранее, турецкий рынок недвижимости состоит из двух составляющих - местной, которая составляет подавляющее большинство доли рынка, и иностранной составляющей, которая не превышает 2%.

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо определить критерии, которые влияют на каждую составляющую в процессе покупки недвижимости в Турции и как на них влияет высокая инфляция в Турции.

Начнем с местной составляющей. Высокий уровень экономической инфляции, безусловно, негативно влияет на индекс потребительских цен, что отрицательно скажется на спросе, будь то приобретение или аренда, и здесь необходимо объяснить понятие "индекс потребительских цен", который представляет собой индикативное число или статистический показатель, измеряющий изменения, происходящие в общем уровне цен, на основе отслеживания корзины, включающей все товары и услуги, потребляемые в конкретной стране, причем состав этой корзины должен отражать структуру потребительских расходов домохозяйств в этой стране.

Другими словами, этот показатель отражает покупательную способность человека в рамках конкретной экономики в период высокого уровня инфляции.

За последние три года мы заметили, что темп изменения индекса потребительских цен приобрел высокие значения, которые тесно связаны с уровнем инфляции.

Таким образом, можно сделать вывод, что на местный рынок негативно влияет высокий уровень инфляции, поскольку он наносит ущерб индексу потребительских цен.

В случае с иностранной составляющей (рынок недвижимости ориентирован на людей, которые имеют дело с иностранной валютой), мы обнаружим, что высокий уровень инфляции не влияет на процедуры покупки, продажи или аренды для них, скорее он имеет положительный эффект, так как стоимость покупки или аренды недвижимости стала меньше при сравнении стоимости недвижимости в турецких лирах с ее иностранными аналогами.

Каковы наилучшие решения для борьбы с высокой инфляцией в Турции? 

Денежно-кредитная политика сталкивается с несколькими препятствиями при решении проблемы инфляции в ее двух аспектах - предложении и спросе, поскольку здесь требуется постепенность. И одним из наиболее важных инструментов противостояния инфляции является поддержание доверия с членами общества, поскольку правительство стремится к удовлетворению их интересов, к решению проблем "долларизации" или компрадорства; или, другими словами, конвертации турецкой лиры в иностранную валюту или драгоценные металлы и хранения их в качестве сбережений.

Можно упомянуть и другие способы борьбы с инфляцией, такие как снижение объема заимствований частного сектора из-за рубежа, фокусирование на партнерском финансировании, предоставление большего пространства для исламского финансирования, поощрение частных лиц к тому, чтобы они не занимались валютными операциями, а совершали сделки только с местной валютой.

В данный момент мы не можем игнорировать вопрос спекуляций на обменном курсе (цене), в которых иностранные и местные игроки объединяют усилия для ослабления лиры. Для Турции неприемлемо иметь такую сильную экономику и в то же время такие высокие темпы инфляции.

В этой статье мы попытались обсудить проблему высоких показателей инфляции в Турции, а также ответить на некоторые вопросы по этой теме, такие 

как основные причины, приводящие к инфляции, влияние этого процесса на турецкий рынок недвижимости в целом и на иностранных инвесторов в частности, с подробным объяснением наиболее важных характеристик турецкой экономики.

Мы также постарались изложить лучшие решения и меры, которые могут быть приняты для снижения уровня экономической инфляции в Турции